ОСББ• Для чого створюються ОСББ?
• Хто реєструє ОСББ?
• Як відбуваються зміни в статуті ОСББ?
• Як відбуваються збори членів?
• Подача в суд на боржника за допомогою рішення на зборах, які відомості потрібні?
• Чи може бути учасником об'єднання людина, яка не прописана в будинку, що входить до ОСББ?
Не так давно законодавець вирішив полегшити життя членам об'єднань співвласників багатоквартирних будинків і прийняв законопроект, який був покликаний вирішити купу проблем, через які багато жителів стали жертвами шахрайства. Однак, існує думка, що ці поліпшення можуть лише відвернути погляд людей від реальних проблем, що виникають на підставі запропонованих змін.
Зокрема, зміни торкнулися реформування сфери ЖЕК, що повинно було надати більше контролю діяльності з обслуговування будинків компаніями і загальним майном жителям.
Протягом року, відповідно до закону, власники будинків повинні були обрати форму управління будинком, або в іншому випадку отримати призначення особи - управителя від держави. Ситуація загострювалася з плином часу і тим, хто не встигне створити до 01.07.2016 ОСББ, повинні були призначити керівника, який від імені мешканців буде розпоряджатися майном і укладати договори, а інститут ЖЕК буде ліквідовано.
Законодавець відреагував, направив акт на доопрацювання і таким чином з 14.06.2016 обслуговування багатоквартирних будинків було знову доручено ЖЕКам, на період пошуку керуючих для будинків, які не встигли до призначеного терміну.
Від компанії, що приймає участь в конкурсі потрібно створення тарифного плану з обумовлених витратами на обслуговування будинків і ділянок. Їх матеріальна база повинна бути достатньою для надання послуг і бути задекларованою. Питання про кваліфікацію та кількість персоналу стоїть так само гостро, як і чиста боргова репутація і досвід в сфері надання житлово-комунальних послуг.
Ініціатива законодавця виглядає цілком обгрунтовано, адже такий конкурс повинен забезпечити якісний відбір компаній, але в цю обставину і криється каверза. На даному етапі немає необхідної кількості огранизацій, які і повинні створити ринок надання послуг високої якості, що задовольняє кінцевого споживача. Більш того, далеко не кожна компанія буде зацікавлена в обслуговуванні проблемних будинків, де існують проблеми зі збором коштів або тих, що потребують капітального вкладення для благоутройства.
Все, що залишається користувачам - це не чекати, поки управителя призначить держава, а взяти ініціативу в свої руки, зваживши всі позитивні і негативні властивості різних форм управлінь.
Що ж необхідно знати мешканцям багатоповерхівок, які прагнуть до нової форми?
Спершу визначимося з можливими варіантами:
1. Установлення зборів співвласників. Це формально є більш простим шляхом, ніж створення ОСББ і включає в себе прийняття управлінських рішень шляхом голосування власників, загальна площа яких більше або дорівнює 75% від площі будинку. Однак, на практиці, наріжним каменем цієї форми є складність збору великої кількості голосів, за умови, що кількість квартир у великих київських будинках може перевищувати 1000. Такий факт завдає чимало складнощів також при зборі і розподілі коштів, тому таке рішення буде оптимальним для щодо малоквартирних будинків.
2. Залучення управителя. Ухвалення такого рішення відбувається за згодою, прийнятому на зборах співвласників і всі повноваження з управління, або їх певна частина переходить до предпренимателей або юридичній особі, діяльність якого лежить в полі житлово-комунальній сфери, на підставі договору про надання послуг з управління. У поточний момент на ринку надання послуг ми можемо спостерігати як таких компаній приватні ЖЕКи і управлінські компанії, які діють за ініціативою забудовника.
3. Створення ОСББ. Фактично це об'єднання ні що інше, як юридична особа, яка виконує ті ж функції, що і компанії в попередньому варіанті, тільки що складаються з співвласників будинку. Для створення такого органу необхідне прийняття рішення співвласниками, квартирна площа яких перевищує 50% загальної площі будинку. Таке об'єднання надає важелі управління через керуючий орган ОСББ, який, в свою чергу, може надати виконання частини або повного кількості функцій приватної копанні, або самостійно налагоджувати співпрацю з компаніями, що надають послуги.
4. Залучення житлово-будівельних кооперативів. Такі інститути можуть здійснювати управління, однак суб'єктами цієї діяльності вони не будуть являтся. Такі кооперативи часто не є організаціями, націленими на отримання прибутку, тому і діяти вони будуть лише через одну з наведених вище форм. Мабуть, самим раціональним буде використання форми ОСББ, оскільки це дозволить уникнути неприємних ситуацій в подальшому між паралельно існуючими ОСББ і ЖБК при претензії останнього на земельну ділянку або банківські кошти.
І окремо можна винести унікальну форму, що діє в Києві. У кожному районі існує компанія, що має статус керуючої. Це ні що інше, як зібрані по районам ЖЕКи, які тепер називаються підрозділами однієї структури і підкоряються цим компаніям.
Так реформа і вступає в силу, проте органи управління міст не прагнуть провести конкурс, а довіряють діяльність ЖЕКам в новому обличчі. Безумовно, є і позитивна сторона такої формальної пертурбації, оскільки мало комерційних компаній будуть зацікавлені в наданні послуг будинкам, що потрапляють в категорію неприбуткових, а скоріше будуть прагнути отримати контроль над новобудовою зі свідомо вигідним становищем і забезпечення власниками.
Припустимо, що ви вже визначилися з вибором форми і готові вибрати компанію, яка здійснюватиме управління.
Першим кроком буде скликання мешканців будинку, для проведення зборів.
Досить створити групу, в яку входить мінімум троє ініціативних власника. Повідомлення про збори проводиться в письмовому вигляді з підтвердженням явки за допомогою розписки, або відправкою по пошті за адресою реєстрації квартири, в якій проживає господар. Також повідомлення варто розмістити на дошці оголошень біля входу в будинок.
Інформація, яка міститься в повідомленні повинна включати ряд відомостей:
• про ініціатора;
• час, дата і місце проведення;
• порядок проведення зборів.
Другим кроком буде безпосереднє прийняття рішення.
Незважаючи на загальну вимогу 75% голосів від загальної площі будинку для прийняття рішення щодо призначення, зміни, зсуву керуючого, якого контролю якості його функцій рішення приймаються при наявності більше 50% голосів від площі.
Після вибору форми і прийняття рішення, логічним продовженням ланцюжка буде узаконення рішення.
Для правильного оформлення існує кілька критеріїв.
Рішення зборів повинно бути зазначено в протоколі, а його форма затверджена законодавчим актом (наказ міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства №203).
У протоколі міститься інформація:
• П.І.Б. власників, які взяли участь в суперечках
• Документ, що підтверджує право власності
• Номер квартири
• Площа приміщення
Також, якщо голосування відбувається за участю представників - необхідно надати документ, що надає право голосувати.
Одна копія протоколу передається керуючому, інша ж відправляється виконкому, в юрисдикції якого лежить будова, а він, у свою чергу, розміщує його на офіційному сайті.
Також можна зберегти один або кілька примірників для учасників зборів, мешканців.
Наступним кроком необхідно повідомити всіх зацікавлених власників про результати зборів.
Рішення надається в письмовій формі протягом 10 днів від моменту прийняття і розміщується на дошці оголошень, біля кожного під'їзду.
Це рішення є обов'язковим для виконання всіма співвласниками, включаючи тих, що не знаходились на зборах в момент його прийняття, а так само для тих, хто отримав право власності вже після його проізглашенія.
Чи можуть інші особи, не мешканці, які мають власність в багатоквартирному будинку, такі як власники офісів і магазинів, брати участь у створенні та управлінні ОСББ?
Так, згідно із законодавством, така особа приймає рівне з іншими співвласниками участь в голосуванні і управлінні, в залежності від обсягу належної йому власності в частині загальної площі будівлі.
Як вирішується питання про боргової відповідальності окремих співвласників перед керуючим або ЖЕКом?
Це питаня розглядається з точки зору тимчасового відносини. Якщо борги виникли до створення організації - то кожен співвласник несе відповідальність окремо. Якщо така ситуація мала місце вже після прийняття рішення і створення ОСББ, то відповідальність за борги буде розподілена відповідно до прописаних у договорі зобов'язань.
Цікавим є той факт, що ОСББ в судовому порядку може зажадати від боржників виплати цієї заборгованості для її погашення.
Останні зміни в законодавстві дали всім зрозуміти факт припинення монополії ЖЕКів. Хоч реформи вже і відбуваються, але до вирішення проблем в цій сфері ще дуже далеко.
Тільки сукупні прагнення мешканців покращити добробут будинків, активна громадянська позиція і юридична обізнаність допоможуть вирішити проблеми, що виникли.

Юридичної компанія «Майоров, Нерсесян та партнери»

Наши координаты

01001, Украина, Киев
ул. Большая Житомирская, 15Б

Тел. 096-243-28-73

Тел. 050-266-27-26

Тел. 067-448-57-13

 

Е-mail: 911inua@gmail.com

Кнопка Вверх