Облигации, деривативы, имущественные праваОрганізація будівництва через ПІФ за допомогою цільових або безпроцентних облігацій, деривативів надає ряд переваг для забудовників, головною метою цієі схеми є оптимизація податкового руху, зокрема це оптимізація оподаткування (ПДВ та податок на прибуток).
Головною складовою схеми є КУА (компанія по управління активами), яка є управителем ПІФом. Відповідно до законодавства Украіни ПІФ не підлягає оподаткуванню до моменту закриття.
Вказану схему можливо організувати за допомогою цільових безпроцентних облігацій, які забезпечені кв. м. новобудови, або за допомогою деривативів.
Головна мета - це законне уникнення оподаткування прибутку. Наприклад, забудовник емітує облігаціі та за собівартістю плюс 5-10% розміщує на ПІФ за 50 грн., а ПІФ продає облігаціі покупцям за 100 грн. , таким чином основний прибуток осідає в ПІФ, який не оподатковується.
Забудовник купує інвестиційні сертифікати ПІФ та фактично стає власником ПІФ, а кошти оплачені на ПІФ повертаються забудовнику шляхом купівлі у нього цільових облігацій. Для цієї операції достатньо 5 000 000 грн., вказана грошова сума буде використана декілька разів.
Вивід грошових коштів (самий дешевий варіант): ПІФ входить до складу засновників забудовника або іншої юридичної особи, статутний капітал збільшується до 40 млн. Таким чином гроші заводяться забудовнику шляхом збільшення статутного капіталу. Вказані кошти виводяться засновнику поворотною фінансовою допомогою, який він знімає під 1% в банку. Інший варіант - це виплата прибутку власнику інвестиційного сертифікату.
Купівля-продаж облігацій не оподатковується ПДВ.
Пайовий інвестиційний фонд (венчурний) - це інститут спільного інвестування (ІСІ), який створюється учасником ринку, а саме компанією з управління активами, яка випускає сертифікатів. Грошові кошти, залучені від продажу сертифікатів, направляються на формування активів цього фонду. Інвестори є співучасниками фонду та володіють на праві часткової власності активами фонду відповідно до кількості куплених сертифікатів. Лише юридичні особи можуть бути учасниками пайових інвестиційних фондів.
Пайовим інвестиційним фондам надані певні податкові пільги:
1. Податок на прибуток виникає при розподілі доходів на сертифікати в момент закриття фонду (термін може досягати до 25 років);
2. Розміщення цінних паперів не є об'єктами оподаткування ПДВ.
Такий механізм фінансування дозволяє уникнути ПДВ на різницю між собівартістю зведеного метра і ціною реалізації, а також прибуток на цю різницю.
Взаємодія забудовника і КУА починається з того, що компанія з управління активами створює пайовий венчурний інвестиційний фонд (ПВІФ) для обслуговування будівництва. Закрите розміщення сертифікатів фонду дозволяє забудовникові проконтролювати розміщення сертифікатів і сформувати раду, через яку може контролювати грошових коштів.
Далі, є придбання фондом всього випуску облігацій забудовника за номінальною вартістю. Паралельно з цими діями забудовник і КУА організовують спільний пункт продажу. Забудовник працює з покупцями, які бажають купити нерухомість, укладає з ними договори резервування, де закріплюється квартира. Компанія з управління активами організовує продаж цільових облігацій певними пакетами.
Якщо забудовник здійснює продаж квартир в новобудові за допомогою деревативів, то угода відбувається наступним чином:
Укладається договір купівлі-продажу майнових прав (на підставі ст. 655 і п.2ст. 656 гл.54 Цивільного Кодексу). За цим договором покупець виплачує забудовнику 50% або більше коштів від загальної вартості квартири. Нотаріальне посвідчення такого договору не обов'язково. Державна реєстрація договору не вимагається. Зазвичай велика частина суми угоди прописується саме в цьому договорі.
Одночасно з договором купівлі-продажу майнових прав укладається форвардний контракт, в якому прописується сума, що залишилася по угоді (залишок грошових коштів), які покупець повинен буде внести забудовнику за отримання в подальшому права власності нерухомість. Форвардний контракт реєструється на товарній біржі.
Вказана схема обумовлена ст. 4 ЗУ "про інвестиційну діяльність", де зазначено, що інвестування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через ФФБ, ФОН, ІСІ, а також шляхом  емісії  цільових безпроцентних облігацій, виконання за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта житлового  будівництва.
Альтернативою облігаціям є ФФБ (фонд фінансування будівництва) та ФОН (фонд опреації з нерухомістю), але вони мають головний недолік, а саме:
1.Управитель, при порушенні строків будівництва або введення в експлуатацію має право право припинити фінансування, розірвати договір, вимагати повернення забудовником усіх грошових коштів, відшкодування збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів.
Таким чином, при формальному порушенні строків будівництва, управитель має право, фактично, отримати контроль над недобудовою
Облігаційна схема досить прийнятна для забудовника, але ця схема несе певні ризики для забудовника, найбільший з яких полягає в наступному:
1.    Умови обігу та погашення цільових безпроцентних облігацій регулюється проспектом емісії, де прописані умови купівлі, обігу та погашення цільових облігацій. Вказаний проспект емісії за своєю правовою природою є договором приєднання, в якому зазначені умови оферти та акцепту пропозиції. Наприклад, покупець повинен надати документи визначені проспектом емісії та сплатити кошти на розрахунковий рахунок емітента в результаті чого договір буде вважатись укладеним.
2.    Сама ідея облігаційної схеми полягає в тому, що б розмістити облігації за номінальною вартістю (собівартість будівництва) на ПІФ, а ПІФ буде продавати за ринковою вартістю покупцям, тим самим, основний прибуток буде осідати на фонді. Враховуючи, що забудовник не зможе розмістити весь випуск облігацій з огляду на відсутність таких коштів, забудовник буде розміщати облігації на ПІФ поступово.
3.    Проспект емісії, як договір приєднання прописаний таким чином, що кожна особа має право, при умові виконання вимог проспекту емісії, приєднатись (купити облігації) до проспекту емісії. Таким чином, група осіб або юридична особа може виконати умови проспекту емісії, щоб стати покупцем облігацій, які в майбутньому
Інша схема – це деривативи, сутність якої полягає у наступному.
Грошові кошти, отримані фондом від продажу форвардних контрактів покупцю за ринковою ціною вартості нерухомості, не включаються до доходу відповідно до п. 136.1.9 Податкового кодексу. Ця операція не є об'єктом оподаткування ПДВ згідно з пунктом 196.1.1 цього кодексу.
Поставка нерухомості як сукупності майнових прав на користь покупця проводиться за собівартістю на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на нерухомість.
У зв'язку з цим у забудовника податкові зобов'язання з ПДВ зменшуються на накопичений податковий кредит з ПДВ, а валовий дохід зменшується на витрати.
В результаті, у забудовника практично відсутні ПДВ та податок на прибуток до сплати.
Не існує окремого закону який регулює форвардні контракти.
Для довідки: емісія цільових облігацій під будівництво регулюється Положенням НКЦПФР "Про порядок випуску облігацій підприємств", а Фонд Фінансування Будівництва - Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю"
Схема з форвардними контрактами дозволяє вести будівництво, коли одна компанія володіє земельною ділянкою, а на іншу оформлена документація. При ФФБ та облігаціях така схема не можлива юридично - все повинно бути оформлено на одного забудовника.
За схемою форвардних контрактів забудовнику набагато легше працювати з документальної точки зору: схема облігацій дуже трудомістка, потребує залучення кваліфікованих фахівців як у сфері цінних паперів, так і в сфері бухгалтерського обліку та оподаткування.
За форвардними контрактами забудовнику не потрібен управитель, як у ФФБ. Практично немає контролю використання коштів.
Форвардні контракти в порівнянні з іншими схемами спрощують забудовнику законну оптимізацію оподаткування, що дає можливість знизити вартість житла, і збільшити заробіток забудовника.
Форвардний контракт на практиці.
Якщо забудовник здійснює продаж квартир в новобудові за допомогою форвардних контрактів, то як правило, угода відбувається наступним чином:
Укладається договір купівлі-продажу майнових прав (на підставі ст. 655 і п.2ст. 656 гл.54 Цивільного Кодексу). За цим договором покупець виплачує забудовнику 50% або більше коштів від загальної вартості квартири. Нотаріальне посвідчення такого договору не обов'язково, але може бути вироблено за згодою сторін. Державна реєстрація договору не вимагається. Зазвичай велика частина суми угоди прописується саме в цьому договорі.
Одночасно з договором купівлі-продажу майнових прав полягає форвардний контракт, в якому прописується сума, що залишилася угоди (залишок грошових коштів), які покупець повинен буде внести забудовнику за отримання в подальшому права власності нерухомість. Форвардний контракт реєструється на товарній біржі.
Юристи Компанії мають багаторічний досвід в сфері нерухомості, протягом яких було укладено більше 210 успішних угод, зокрема Майоров Василь з 2008 по 2014 рік супроводжував під ключ будівництво багатоповерхового будинку на 112 квартир. Крім цього, ми маємо значний досвід купівлі іпотечних квартир при згоді банку.

Приклад договору купівлі майнових прав на недобудову, який не відповідає законодавству взагалі

Партнер, адвокат, к.ю.н.
Майоров Василь
Юридична компанія "Майоров, Нерсесян та партнери"
Адреса: м. Київ, вул. В. Житомирська, 15
тел. 044-228-29-96 (з 10:00 до 18:00)
тел (VIBER) 063-595-87-10
Skype: mayorovgroup

Наши координаты

01001, Украина, Киев
ул. Большая Житомирская, 15Б

Тел. 096-243-28-73

Тел. 050-266-27-26

Тел. 067-448-57-13

 

Е-mail: 911inua@gmail.com

Кнопка Вверх