юрист по недвижимости

Почти все застройщики за последние три года перешли на реализацию квартир в новостройках путем продажи имущественных прав на них. Ранее застройщики активно использовали такие схемы как: ФФС, ФОН, целевые облигации, КУА и паевые фонды. Но со временем стало понятно, что такие действительно легальные схемы дорогие, долгие и проблемные для закрытия, когда уже квартиры все продали, а необходимо финансово закрыть фонд и уплатить налоги.

Учитывая изложенное, застройщики перешли на продажу имущественных прав на квартиру, или напрямую инвестору, или через КУА (компания по управлению активами) и ПИФ (паевой инвестиционный фонд). Так получается дешевле и оперативно.

С точки зрения законодательства и судебной практики, именно продажа имущественных прав на квартиру несет для инвестора наибольший риск.


В частности, законодательство определяет перечень вариантов инвестирования в недвижимость: «Инвестирование и финансирование строительства объектов жилого строительства с использованием денежных средств, привлеченных от физических лиц, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта жилищного строительства (Статья 4 ЗУ «Об инвестиционной деятельности»).


Судебная практика идет по пути невозможности одностороннего признания права собственности на квартиру, которую купили как имущественные права, поскольку, в соответствии с указанными решениями Верховного Суда, все граждане, которые приобрели недвижимость на основании договоров купли-продажи имущественных прав, уже не смогут защитить свои права в суде (например, в случае если застройщик не захочет добровольно передать им квартиру). Этим гражданам будет отказано в их требованиях о признании права собственности, ведь выводы Верховного Суда являются обязательными для всех судов Украины.

Таким образом, у инвестора возникает патовая ситуация, когда покупать имущественные права рискованно по закону, но все застройщики продают именно таким образом. Дело в том, что при проверки недвижимости необходимо учитывать полный аудит объекта строительства, а не только юридический аспект, ведь, если здание не смогут ввести в эксплуатацию, то любые договоры уже не помогут.

Приведем на примере, как необходимо проверять квартиру в новостройке при продаже имущественных прав, участия КУА и ПИФ (паевого инвестиционного фонда) и суперфиции земельного участка.

К нам обратился инвестор, который хотел купить имущественные права на квартиру через КУА и паевой инвестиционный фонд. Как мы проверяли:

1. Мы взяли вытяги из реестра прав по субъекту: застройщик, КУА, и собственник земельного участка. Удостоверились, что земельный участок имеет владельца и передан застройщику по договору суперфиция. Также, установили наличие кредита на Застройщике, но после изучения документов установили, кредит был погашен и обременения сняты.

2. Мы сделали запрос через OPENDATABOT на застройщика и КУА. Обнаружили, что по КУА были открыты 3 уголовного дела, но они стратегически не влияют на сделку.

3. В офисе застройщика нас интересовала вся цепочка перехода имущественных прав от владельца участка – застройщика – КУА и фонд, чтобы удостовериться, что имущественные права правомерно перешли в собственность нашего клиента. Через 2 дня нам предоставили договор распределения площади и акт приема-передачи имущественных прав от застройщика к КУА/ПИФЫ (продавцы).

4. Нам показали декларацию о строительстве, но мы решили еще сделать запрос в ГАСК (ДАБІ) на предмет изменения проекта (увеличение этажности) и наличие штрафов ДАБІ.

5. На предмет подключения коммуникаций, нам показали согласованные технические условия и, кроме того, в этом районе строились 3 застройщика, и если были бы проблемы с подключением, застройщики не вкладывали бы денежные средства.

6. При подписании договора покупки имущественных прав на квартиру, мы через нотариуса убедились через реестр, что имущественные права на момент заключения соглашения принадлежат продавцу. Таким образом, на риски покупки имущественных прав влияют совокупность факторов, а также стадия строительства недвижимости.

Наши юристы предоставляют консультации по поводу покупки недвижимости в новостройке, в том числе покупка квартир через банк. Безопасность сделки – это полная проверка недвижимости, а также Продавца / Застройщика, выявление и устранение рисков, это консультации по любым вопросам ваших инвестиций в недвижимость на протяжении всего срока строительства, это полное сопровождение - до момента получения Вами права собственности на недвижимость.

ЗАКАЖИТЕ УСЛУГУ У НАС: 096-243-28-73

 

Для чего нужен юрист по недвижимости (Киев, Киевская обл., Буча, Ирпень)?

- полный анализ недвижимости
- проверка прав продавца на недвижимость / прав на ведение строительства
- проверка права Продавца / его представителя
- проверка разрешительных документов на строительство
- анализ условий сделки, выявление рисков для Клиента
- консультации
- анализ документов, проверка недвижимости и сопровождение сделки
- проверка прав продавца на недвижимость / прав на ведение строительства
- проверка права Продавца / его представителя совершать сделку
- проверка документов / разрешительных документов на строительство
- анализ существенных условий сделки, - выявление рисков для Клиента
- проверка схемы инвестирования в строительство

 

Наши координаты

01001, Украина, Киев
ул. Большая Житомирская, 15Б

Тел. 096-243-28-73

Тел. 050-266-27-26

Тел. 067-448-57-13

 

Е-mail: 911inua@gmail.com

Кнопка Вверх