Smaller Default Larger

Особливості купівлі майнових прав на нерухомість

1Особливості інвестування в новобудову: Договір купівлі-продажу майнових прав на недобудову.

Розглянемо одну з схем фінансування нерухомості що будується в частині плюсів та мінусів такого фінансування майнових прав.

Схема фінансування нерухомості, яка не введена в експлуатацію шляхом підписання договору купівлі-продажу майнових прав, або попереднього договору купівлі-продажу майнових прав стала досить популярною в останні кілька років. Забудовники почали користуватися таким типом договору у зв'язку зі змінами в законодавстві.

Відповідно до ч. 3, ст. 4, ЗУ «Про інвестиційну діяльність», були внесені істотні зміни, де сказано, що інвестування будівництва житлового будівництва з використанням коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом випуску цільових безпроцентних іменних облігацій юридичної особи.

Зазначені схеми передбачають існування певного фінансового посередника між замовником будівництва і інвестором. Таким чином, щоб уникнути втручання таких ось посередників, забудовниками були знайдені відносно легальні способи залучення коштів від інвесторів, серед яких і операції з майновими правами.

Таким чином, забудовники продають об'єкт, який може виникнути в майбутньому, оскільки право власності на новостворене майно не виникає (ч. 2 ст. 331 Цивільного Кодексу України). Таким чином, на цьому етапі, продавець (в основному замовник) не може продати покупцеві квартиру як об'єкт нерухомості з відповідною реєстрацією та правовстановлюючими документами. Враховуючи, що на етапі будівельних робіт замовник має певний комплекс прав на об'єкт, які називаються «майнові права».

Майнове право - обмежене речове право, відповідно до якого, власник права наділений певними правами власника майна, і яке засвідчує правочинність його власника отримати у власність на нерухоме майно у майбутньому. Іншими словами, під майновими правами можуть матися права на майно, відмінні від права власності.

Міністерство Юстиції України (лист від 22.06.2007 р N19-50-2309) і Верховний Суд України (ухвала від 17.09.2008 р по справі N6-26887св07) роз'яснили, що квартира є об'єктом інвестування в об'єкті будівництва, який після завершення будівництва стає окремим майном.

Також, ВСУ розглядає майнове право, як певне «право очікування», яке є невід'ємною складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав.

Купівля-продаж майнових прав

У статтях 177, 190 ЦК України сказано, що майнові права відносяться до об'єктів цивільних прав, і що вони є майном, а значить, можуть відчужуватися.

У частині 4 ст. 12 ЦК України встановлено право продавця (забудовника) передавати майнове право іншій особі за оплатним договором.

Моментом набуття майнових прав вважається момент, визначений відповідною угодою. У нашому випадку, «моментом придбання» є передача майнових прав продавцем покупцю після 100% оплати за актом приймання-передачі, а не в момент укладання/підписання договору.

У разі виконання інвестором, взятих на себе фінансових зобов'язань (повна оплата за договором та ін.), Замовник повинен передати йому майнові права на об'єкт інвестування. При цьому, багато забудовників не дотримуються даного принципу. В умовах таких ось договорів передбачається, що передача майнових прав покупцеві здійснюється тільки після здачі будинку в експлуатацію. Укладаючи договір таким чином, інвестор може не отримати такі права, адже будівництво може зупинитися, об'єкт в експлуатацію не введеться і в свою чергу, майнові права передані не будуть.

Договір купівлі-продажу майнових прав на новобудову, як інструмент залучення коштів для фінансування будівництва.

Закон України «Про інвестиційну діяльність», прямо передбачає механізми по залученню коштів замовником (ФФБ та інших). Тим не менш, чинна редакція вищезазначеного Закону передбачає й інші варіанти фінансування будівництва, які визначаються виключно законами.

Цивільний кодекс України та низку інших законодавчих актів припускають можливість продажу майнових прав щодо нерухомості, що будується.

Так, відповідно до ч. 2, ст. 656 ЦК України, предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. У постанові Кабінету Міністрів України N868 від 17.10.2013г. вказано, що договори купівлі-продажу майнових прав визнаються одними з документів, що підтверджують придбання у власність особою закріпленого за ним об'єкта будівництва та на підставі яких, реєструється право власності.

Отже, такий механізм фінансування будівництва, як купля-продаж майнових прав відносно законний механізм інвестування, враховуючи протиріччя у законодавстві України та досить ризикований, оскільки між замовником будівництва та інвестором відсутній посередник у вигляді ФФБ, ПІФ та ін.

Форма договору

Вимоги, що стосуються форми договору купівлі-продажу майнових прав, містяться в Цивільному Кодексі, при цьому, будь-яких спеціальних вимог - ні.

До даного типу договорів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, тобто застосовується письмова форма (ч. 2, ст. 656 ГУ Україні).

Законом не встановлено обов'язковості нотаріального посвідчення договорів про відчуження (придбанні) майнових прав.

За бажанням сторін (сторони), договір купівлі-продажу майнових прав, може бути нотаріально посвідчений (ч. 4, ст. 209 ЦК України).

З вищевказаними висновками погоджується як Державна реєстраційна служба України, у своєму листі від 27.11.2013 р №Ч-3561-05, так і Міністерство юстиції України з роз'ясненнями у листі від 22.06.2007 р №19-50-2309.

Плюси і мінуси договору купівлі-продажу майнових прав

Дійсно, така схема залучення коштів таїть у собі чимало «підводних каменів», які згодом можуть негативно відобразитися на інвесторі. Все буде залежати від надійності забудовника і порядності керівних осіб.

До «мінусів», можна віднести наступне:

- Подвійні перепродажі квартир;
- Ризик з термінами завершення будівництва і здачі об'єкта в експлуатацію;
- Відсутність будь-якого контролю над замовником, генпідрядником з боку третіх осіб;
- Можливість нецільового використання коштів;
- Майнові права на квартиру ніде не реєструється.
- Неможливо оптимізувати оподаткування, якщо використовувати її без прив'язки до фінансових інструментів (ф'ючерсні, форвардні контракти тощо).

«Плюси»:

- Велика перевага даної схеми - її простота (наприклад, у порівнянні з випуском облігацій та ФФБ);

- Також, варто відзначити, інвестору не потрібно додатково винагороджувати третіх осіб або робити інші додаткові внески, що призводить до збільшення вартості квартири.

На що звертати увагу?

До моменту внесення будь-яких засобів і підписання договору, покупцеві необхідно звернути увагу на наступне моменти:

У першу чергу, акцентуйте увагу на репутацію компаній, які реалізують проект, їхньому досвіді в будівництві, успішності реалізації проектів, як довго вони на будівельному ринку і т.п .;


Звертайте увагу і на момент передачі майнових прав;


Важливо щоб детально були прописані характеристики квартири, а саме: місцезнаходження об'єкта будівництва (будівельна адреса будинку, номер черги або секції), номер квартири, поверхова її розташування, кількість кімнат, загальна / житлова площа кв. м .;


На можливість передачі продавцю обов'язки з оформлення документів на квартиру покупця;
На строки отримання документів на квартиру;


На те, чи гарантує продавець, що майнові права на квартиру не були передані третім особам і не обтяжені будь-якими обмеженнями або забороною відчуження;


На штрафні санкції до продавцю і покупцю, у разі невиконання зобов'язань;


На порядок та строки повернення внесених коштів покупцем, у разі припинення / дострокового припинення договору;


На стадію будівництва (безпечніше інвестувати в об'єкт з високим ступенем готовності);


На можливість дострокового розірвання договору покупцем у разі порушень з боку продавця і на умови такого розірвання;

Як було згадано на початку статті, ця схема не передбачає контроль з боку третіх осіб, як це вимагає закон, що збільшує, і не без того високі ризики. Купівля-продаж майнових прав викликає чимало сумнівів, але ці сумніви стосуються не законності такої угоди, а саме надійності та порядність продавця. У кожному разі, грамотний інвестор завжди може себе убезпечити. Просто відповідально поставтеся до вибору забудовника.

фото 5Статтю підготувала керуючий партнер юридичної компанії «Майоров, Нерсесян та партнери» Майоров Василь.
Для більш розгорнутої консультації Ви можете звернутися за номером телефону: 093-09-170-38
********************************
Адреса: м. Київ, вул. В. Житомирська, 15
тел. 044-228-29-96 (з 10:00 до 18:00)
тел. 063-595-87-10
Skype: mayorovgroup

P.S. За договором купівлі-продажу майнових прав відбувається фінансування будівництва наступних ЖК:

Олімпійське містечко, Панорамний містечко, Панорамний
Сонячна брама
Столичний (Васильків)
Деснянський
Адмірал
Міністерський

Партнери

1Нотаріус Марина Михайлівна
067-980-54-74

2Арбітражний керуючий
066-725-72-85