Smaller Default Larger

Попередній договір при купівлі квартири - ризик для інвестора (рішення ВСУ)


IMG 7158На українському ринку новобудов склалась досить парадоксальна ситуація з приводу процедури оформлення недобудов інвесторами. Фактично, закон висуває певні правила для забудовників, а забудовникі масово обходять такі вимоги та оформлюють передачу квартир на свій розсуд, зокрема шляхом підписання попереднього договору купівлі-продажу. Фактично, ситуація повернулась в 2003-2005 рокі, оскільки забудовникам значно дешевше укласти попередній договір, ніж виконувати вимоги законодавства, в тому числі оформлення продажу квартири через цільові облігації, ФОН, ФФБ, ПІФ та інше.

 

Тобто на ринку новобудов склались не законодавчо врегульовані відносини, а довірчі, оскільки інвестору показують майже готовий об'єкт та обіцяють, що він отримує право власності на нього. Враховуючи, що один з головних ризиків при отриманні квартири є проблеми з комунікаціями, які ведуть до неможливості введення новобудови в експлуатацію та який інвестор не може перевірити, оскільки необхідно призначати комплексну експертизу, але з'явився ще один механізм, який дозволяє забудовнику відмовитись від своїх зобов'язань – це попередній договір.

 

Після ряду банкрутств забудовників, законодавець вніс зміни в ст.. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» та чітко визначився з правилами інвестування інвесторів у новобудови, а саме : інвестування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування (ІСІ), а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств...

 

Справа в тому, що зазначені вимоги до процедури оформлення та передачі прав на новобудову коштують досить дорого – приблизно 5-10 відсотків від вартості проекту, але вони дозволять уникнути ПДВ та податок на прибуток за рахунок використання пайового інвестиційного фонду (ПІФ). Це досягається за рахунок того, що основний прибуток осідає на ПІФ, який не підпадає під оподаткування до його закриття.

 

Ситуація ускладнилася після рішення ВСУ, який зробив висновок, що забудовники не зобов'язані після введення новобудови в експлуатацію передавати інвесторам нерухомість, якщо був укладений лише попередній договір (висновок Верховного суду справи №6-226цс14).

 

Навіть наявність документів на новобудову не гарантує що новобудова буде введена в експлуатацію, а інвестор отримає квартиру у власність.


Обов'язкові документи:

 

  • Декларація на початок будівельних робіт;
  • Містобудівні умови;
  • Державний акт на ділянку (договір купівлі-продажу, договір оренди, договір суперфіцію); 
  • Договір Генерального підряду;
  • Ліцензія генпідрядника;
  • Фрагмент генерального плану забудови;
  • Декларація.

 

На нашу думку, діючим забудовникам економічно не вигідно створювати механізми залучення грошових коштів відповідно до ЗУ «Про інвестиційну діяльність, а отже, вони будуть удосконалювати механізми гарантування отримання інвесторами квартир за попередніми договорами.

 

Ми вважаємо, що попередній договір необхідно переробити так, щоб він став змішаним договором, необхідно ввести опціон, тобто право на купівлю квартири в майбутньому, із зарахуванням оплати по попередньому, як варіант, можливо ввести дериватив.

 

Отже, юридичний механізм купівлі квартири в новобудові буде складнішим.

 

Отже, попередній договір з забудовником несе в собі наступні ризики:


• декільки власників однієї квартири.


• квартира може просто не існувати в даному будинку, або вона існує виключно в проекті, який можна змінити.


• квартира перебуває в іпотеці під забезпечення банківського кредиту забудовника.


• шахрайські умови попереднього договору.

 


• Забудовник може просто відмовитись від передачі квартири за попередньому договору та повернути кошти, а готову квартиру продати по вищій ціні.

Юристи Компанії мають багаторічний досвід в сфері нерухомості, протягом яких було укладено більше 210 успішних угод, зокрема Майоров Василь з 2008 по 2014 рік супроводжував під ключ будівництво багатоповерхового будинку на 112 квартир. Крім цього, ми маємо значний досвід купівлі іпотечних квартир при згоді банку.

фото 5Партнер, адвокат, к.ю.н.
Майоров Василь

Юридична компанія «Майоров, Нерсесян та партнери»
Адреса: м. Київ, вул. В. Житомирська, 15

тел. 044-228-29-96 (з 10:00 до 18:00)
тел (VIBER) 063-595-87-10

Skype: mayorovgroup

Партнери

1Нотаріус Марина Михайлівна
067-980-54-74

2Арбітражний керуючий
066-725-72-85