Smaller Default Larger

Юридичний аналіз договорів оренди або 10 підводних каменів договору оренди. Адвокат

аренда2Термін виконання: до 2 робочих днів

Наша юридична послуга "Правовий аналіз договору оренди, перевірка договору оренди" включає в себе:
Аналіз договору і ситуації, в якій він застосовується.
Розробка укладення та рекомендацій.
Надання консультаційного висновку Клієнту.

Результат нашої правової перевірки договору оренди:
Юридичний правильний висновок і рекомендації щодо представленого договору оренди.

Дії клієнта, необхідні для аналізу договору оренди:
Надати договір, похідні документи та ситуацію, в якій він буде застосовуватися.

Переваги нашої експертизи договору оренди:
Наші юристи володіють достатніми знаннями, щоб моментально дати Вам грамотну юридичну консультацію по усіма додатковими питаннями, в тому числі ми дамо Вам хід подальших дій, запропонують юридично правильний вихід з ситуації, що склалася. Роз'яснення та тлумачення закону - це наша повсякденна робота. Письмову юридичну консультацію краще довірити кваліфікованому, спеціально навченому юристу, який має велику практику в цій сфері.


семинарНаприклад, ми розкажемо вам:
1. Як уникнути сплати подвійної орендної плати у випадку припинення договору;
2. Як правильно здійснювати оплату послуг готівкою та безготівковим розрахунком;
3. Як уникнути визнання договору оренди неукладеним та/або недійсним;
4. Як уникнути значного підняття орендної плати та закриття доступу до вашого майна (рейдерство)

Наші гарантії при перевірці договору оренди:
Ми укладаємо договір доручення, в якому вказуємо перелік доручень, калькуляцію вартості та графік виконання. Ми повернемо Ваші гроші в разі нашої винної відповідальності і захистимо Вас від вимог, які пред'явлені Вам з нашої вини.

Ризики клієнта без правової експертизи договору оренди:
Правова експертиза дасть Вам зрозуміти про можливі ризики при укладенні договору. У Вас сформується план подальших дій, не залишиться питань щодо даної ситуації. При відсутності правової експертизи договору оренди, Ви ризикуєте зробити непотрібні, небажані і навіть невірні юридичні дії. Правова експертиза договору оренди дозволить оцінити Вашу позицію і прорахувати можливі ризики виникнення несприятливих ситуацій. Ми надаємо кваліфіковану юридичну допомогу в будь-яких життєвих ситуаціях. Допомога, надана вчасно, може позбавити від нерозв'язних труднощів надалі.

Рекомендовані додаткові послуги при аналізі договору оренди:
Ведення обговорень з контрагентом умов договору оренди.
Редагування, внесення змін до договору.
Абонентське обслуговування договірних відносин.
Узгодження змін в договорі оренди з контрагентом.

Застереження про можливі помилки при виборі послуги з аналізу договору оренди:
Не слід розуміти цю послугу як "Розробка договору і похідних документів", "Внесення змін до договору " і т.д. Ця послуга передбачає тільки правову експертизу представленого договору і правові рекомендації у вигляді консультаційного висновку. Висновок буде готова протягом 2 робочих днів. Ви можете вибрати зазначені послуги окремо, відвідавши сторінки цих послуг і познайомившись з їх змістом.

стартЯк і де замовити експертизу договору оренди:
Визначитися з послугою по правовій експертизі документів Вам допоможуть кваліфіковані юристи компанії по телефону 063-595-87-10, e-mail: Ця електронна адреса захищена від спам-ботів. вам потрібно увімкнути JavaScript, щоб побачити її..

Правовий аналіз договору оренди базується на накопичених знаннях, які можуть бути тільки у досвідчених юристів. Вартість експертизи завжди менше наслідків від помилок в договорі оренди.

 

 

фоср мажор10 підводних каменів при укладенні договору оренди комерційної нерухомості

1. Думка про те, що при істотній зміні курсу договір оренди в іноземній валюті можна розірвати.

Питання, звичайно ж, комерційний. Більшість офісів або інших приміщень в будівлях класу А, а також частково класу Б, здавалися саме на таких умовах. У зв'язку зі збільшенням вільних площ на ринку комерційної нерухомості ситуація стала змінюватися. Прив'язка орендної плати до долара або встановлення верхньої та нижньої меж курсу в договорі сьогодні вже не є винятком з правил.

Встановлення орендної плати в іноземній валюті саме по собі не є підводним каменем. Підводним каменем є нерозуміння між менеджментом і юристами орендаря. Складається враження, що менеджер, який узгодив договір у валюті, впевнений, що юристи завжди знайдуть спосіб вийти з цього договору через несприятливу економічну ситуацію. Саме таке мислення є підводним каменем.

Важливо розуміти, що суттєва зміна курсу валют не є підставою для зміни або розірвання договору за законом (так, принаймні, це трактується судовою практикою). Тому необхідно, щоб в тексті договору така можливість була прописана прямим текстом. Я особисто не зустрічав договорів, де орендодавець дозволив би включити такий пункт. Скоріше навпаки. Орендодавець часто підкреслює в договорі неможливість такого виходу.

Тому, навіть якщо орендар звільнить приміщення в односторонньому порядку, втратить забезпечувальний депозит, то, найімовірніше, рахунки з оплати орендної плати будуть приходити йому до кінця терміну оренди. А якщо такий договір ще і забезпечений гарантією материнської компанії, то проблема очевидна.

Розірвати або змінити такий договір - завдання надскладне. Юристи відразу згадують про необхідні схвалення, про повноваження підписантів, про необхідність капітального ремонту, про невідповідність санітарним вимогам, про неправильну ідентифікацію приміщень в договорі і так далі. Але може виявитися, що всі ці напрямки перекриті, і тоді на переговорах не залишається нічого іншого, як спиратися на комерційні аргументи. Наприклад, можна наочно показати власнику приміщень, що в разі продовження оренди на колишніх умовах нічого крім банкрутства орендаря не буде. Питання з юридичної площини переміщується в комерційну. Але іноді тільки це і працює.

2. Немає необхідності турбувати юриста на стадії укладання угоди про наміри. Адже цей документ не має юридичної сили.

Угода про наміри часто називають на англійський манер BTS (businesstermsheet) або LOI (letterofintent). Але суть від цього не змінюється. Юридичних зобов'язань для сторін такий документ не створює. Його завданням є позначення основних комерційних домовленостей про те, що орендується, за якою ставкою і на який термін.

Якби цим угоду про наміри і обмежувалося, то, напевно, юристи тут були б зайвими. Але часто в цьому документі обговорюються і інші питання, такі як умови використання забезпечувального депозиту, порядок і умови виходу з договору, розподіл обов'язків по ремонту і т.д. Незважаючи на те, що юридичних зобов'язань документ не створює, переломити ситуацію на стадії укладення основного договору дуже складно. Посилання на те, що це питання вже було погоджено раніше, є дуже вагомим аргументом проти будь-якої розумної ініціативи юриста орендаря з цих питань.

Ще один момент - переконайтеся, що в тексті угоди про наміри є згадка про те, що цей документ не створює зобов'язань для сторін. Це пов'язано з тим, що наше громадянське законодавство, надає більше значення змісту документа, ніж його назві. Може виявитися, що ви підписали юридично зобов'язуючий попередній договір.

3. У попередньому договорі зазначено, що основний договір оренди повинен бути укладений після того, як орендодавець отримає свідоцтво про право власності (акт введення в експлуатацію, будь-який інший документ) без вказівки точної дати.

Є загальне правило про визначення термінів. Можна вказати термін періодом часу від певної дати, можна точною датою або вказівкою на подію, яка неминуче має статися.

Отримання свідоцтва, як, втім, і вчинення будь-яких інших дій орендодавцем, неминучим подією не є. Тому зав'язувати на них терміни не можна. Такі події можуть включатися в попередній договір як умови, необхідні для укладення основного договору, тобто можуть кваліфікуватися як «так» або «ні» при відповіді на питання про укладення основного договору. Але вони не можуть відповідати на питання «коли».

Відповідь на питання «коли» повинен визначатися завжди чіткою датою або періодом часу. Часто в попередніх договорах це виражається фразою - «але в будь-якому випадку не пізніше [вказується дата]». Це прийнятно. Якщо ж дата зовсім не вказана, то необхідно укласти основний договір протягом року з моменту укладення попереднього.

Статистки немає, але випадки, коли орендодавець відмовляється від невигідних йому попередніх договорів, мотивуючи це закінченням річного терміну, періодично зустрічаються. Така відмова є цілком законним, якщо до закінчення року жодна зі сторін не направила іншій стороні письмову пропозицію укласти договір.

Не знаю, чи правильно говорити про камені двосічний, але ситуація з цим каменем саме така. Орендар може використовувати цей підводний камінь і в своїх інтересах. Все залежить від ситуації. Але чи не краще цей підводний камінь прибрати відразу, ще при укладанні договору?

4. Кілька короткострокових договорів цілком можуть замінити собою довгостроковий?

Сказати який договір краще, короткостроковий або довгостроковий, не можна. Іноді довгостроковий договір, укладений в нижній точці кризи, дозволяє орендарю істотно економити на оренді. І, навпаки, довгостроковий договір, укладений на піку, стає головним болем орендаря в подальшому. Тому підводні камені ми будемо шукати не в типі договору, а в гібридних ситуаціях, коли на підставі короткострокового договору сторони намагаються вибудувати довгострокові відносини.

Ситуація не рідкісна, з урахуванням того, що довгостроковий договір підлягає державній реєстрації. Не завжди боку хочуть займатися такою реєстрацією. Іноді для неї створені не всі умови. Тому вдаються до короткострокового договору.

Не рідкість, коли в короткостроковому договорі передбачають автоматичне продовження на новий аналогічний термін. Зустрічаються випадки, коли замість автоматичного продовження, встановлюється обов'язок укласти новий короткостроковий договір.

Проблема в іншому - автоматичне продовження не гарантує того, що при закінченні чергового терміну жодна зі сторін не заявить про свій вихід з договору. Якщо не вдаватися в деталі, то загальне правило говорить - при автоматичному продовженні будь-яка сторона може заявити про вихід з договору при черговому закінчення терміну.

Основний посил всіх зазначених вище міркувань в тому, що небезпечно грати в гру «заміни довгостроковий договір декількома короткостроковими», якщо комерційні домовленості сторін, спрямовані на укладення саме довгострокового контракту. У сьогоднішній ситуації орендар може використовувати ситуацію в своєму інтересі, завтра може все змінитися.

5. Немає місця для маневру в довгостроковому договорі.

У довгостроковому договорі завжди необхідно залишати місце для маневру. Навіть якщо вихід без причини з такого договору заборонений орендодавцем, тобто ще кілька моментів, які варто було б обговорити і включити в договір оренди.

Під маневром на випадок непередбачених ситуацій я розумію можливість скоротити або збільшити орендовані площі, можливість здати площі в суборенду.

Трохи лякаюча тенденція з'явилася останнім часом. Якщо раніше обговорювали можливість розширення площ на випадок розвитку бізнесу, то в сьогоднішні договори орендарі вважають за краще включати положення про можливе часткову відмову від площ.

Рішенням проблеми зайвих площ в довгостроковій перспективі могла б стати і суборенда, але, як правило, орендодавець вимагає узгодження будь-яких суборенду з ним. Це зрозуміло, тому що, вступаючи на шлях суборенди, ви стаєте конкурентом орендодавця. Більш того, з вашого боку не виключений демпінг, тому як краще отримати хоч щось, ніж нічого. В силу цього навколо пункту про суборенду в договорі не рідко ведуться запеклі суперечки.

Як мінімум, необхідно домагатися можливості без узгодження здавати приміщення в суборенду компаніям зі своєї групи. Відносно сторонніх суборенду часто приходять до компромісного варіанту про неприпустимість невмотивованої відмови в узгодженні суборенди. Мені як юристу не подобається розмитість формулювання, але все ж це краще ніж нічого. Якщо ж вам вдалося повністю відстояти ваше право на укладення суборенди, то вважайте, що місце для маневру ви собі забезпечили.

6. Одностороннє розірвання договору оренди орендодавцем без суду

Практично в будь-якому проекті договору оренди можна зустріти кілька підстав, з яких орендодавець пов'язує можливість позасудового одностороннього розірвання договору. У той же час зустрічні пропозиції орендаря про можливість позасудового розірвання найчастіше відкидаються.

Зрозуміло, що юристів орендаря лякає такий підхід. Найчастіше в рамках переговорів вдається перевести всі питання розірвання на розгляд суду. Але якщо цього не вдалося зробити, то, як мінімум в договорі повинні бути захисні механізми, що дозволяють орендарю обґрунтовано відповісти на відповідний запит орендодавця і зробити упродовж розумного строку дії, необхідні для усунення порушення.

7. Повернення забезпечувального депозиту в гривнях за курсом ...?

Девальвація підняла ряд моментів, які в звичайній ситуації ні в кого питань не викликали. Серед них питання повернення гарантійного депозиту. Чи правильно буде вимагати цей депозит назад за сьогоднішнім курсом при розірванні договору оренди, укладеного в іноземній валюті?

Відповідь на це питання необхідно шукати в тексті самого договору. Як правило, воля сторін при укладанні договору не спрямована на отримання орендарем будь-яких додаткових вигод від зберігання депозиту орендодавцем. На депозит не нараховуються відсотки, під нього не відривається валютний вклад або інший механізм, що дозволяє заробляти на зміні курсу. Це, як правило, знаходить відображення в тексті контракту, і депозит повертається в тій же сумі, в якій було перераховано.

Проте, невизначеність формулювань договору оренди іноді дозволяє орендарям сперечатися з орендодавцем щодо суми, що повертається депозиту в рублях. Тим більше судова практика з цього питання суперечлива, і є приклади, коли суди стають на бік орендаря.

Чи варто вплутуватися в судовий спір з цього питання - вирішувати, звичайно ж, орендарю. Кожен договір індивідуальний. Але, як і у будь-якої медалі, тут є дві сторони. Перерахувавши депозит на піку курсової різниці, орендар ризикує тим, що керуючись точно такий же логікою, він отримає до повернення суму меншу, ніж він перерахував в рублях. За прикладом відкату курсу далеко ходити не треба.

Тому основна рекомендація для орендаря - якомога більш детально домовлятися про порядок повернення суми забезпечувального депозиту ще на березі при обговоренні умов договору, а краще навіть при обговоренні угоди про наміри, що не змушуючи суд трактувати умови договору за вас. Ця рекомендація застосовується і для орендодавця. Для останнього вона навіть більш актуальна.

8. Дві оренди на один об'єкт - чиї ж тапки?

Ситуація насправді нерозповсюдження, але цікава. З огляду на, що попередні договори оренди не підлягають державній реєстрації, орендар, як мінімум, повинен уявляти собі наслідки таких недобросовісних дій орендодавця.

Для не юриста висновок звучить трохи парадоксально, але обидва договори, незалежно від того коли вони були укладені будуть дійсними. Претендувати на оренду зможе той орендар, який отримав майно за актом-прийому передачі раніше іншого, безвідносно до того, коли був укладений сам договір.

Другому ж залишається лише вимагати компенсації збитків та виплати неустойки, якщо така була передбачена договором.

Але в нашій практиці зустрічалась ситуація, коли сторони підписали два однакових договорів оренди, але один передбачав оплату в безготівковій формі, а іншій в готівковій. Так суд визнав такий договір в готівковій формі неукладеним.

9. Орендні канікули - безоплатне користування?

Орендарі люблять орендні канікули. На практиці орендні канікули, тобто період, коли орендар звільняється від орендної плати, як правило, пов'язаний з підготовкою Орендарем приміщення до використання за призначенням. Випадки, коли канікули мотивовані іншими причинами, поодинокі.

При цьому, погоджуючись на орендні канікули, необхідно тримати в голові податкові наслідки. Оцінити їх нескладно. Замініть слово «оренда» «безоплатним користуванням», порахуйте з цим урахуванням податок на прибуток, і ось, ви вже знаєте, що з вас можуть зажадати податківці. Звичайно, далеко не факт, що зажадають. Але все ж.

Аргументи про те, що, по суті це безоплатним користуванням не є, що ви використовуєте приміщення таким чином, що не ви, а вам, скоріше, повинні доплачувати, звучать переконливо. Можна і в суд, напевно, піти з такою позицією. Але не хотілося б.

Можливо, краще було б встановити невелику плату за користування приміщенням в цей період, знизивши трохи наступні платежі. Як варіант можна рівномірно розподілити орендну плату на поточний рік з урахуванням орендних канікул, не порушуючи при цьому комерційних домовленостей сторін.

10. «Due diligence» в моєму будинку попрошу не вимовляти.

Перевести цей термін можна як належна обачність. В юридичному перекладі означає комплексну юридичну перевірку.

Чи потрібно проявляти належну обачність при укладанні договору оренди? Питання риторичне. Але це не заважає деяким задавати його вже після того, як договір укладено.

В рамках такої перевірки, як мінімум, необхідно зрозуміти, що за об'єкт ви орендуєте, і чи уповноважений той, з ким ви підписуєте договір оренди, підписувати такий документ.

Про об'єкт вам розповість виписка зі спеціального реєстру - ЕДР. Таку виписку можна отримати у відкритому доступі через сайт держпослуг або замовити у посередників за символічну по відношенню до вартості оренди плату. Крім того, хто власник об'єкта, в цьому документі ви зможете побачити інші довгострокові оренди на цей об'єкт, обтяження або арешти.

Але, звичайно ж, це лише верхівка айсберга. Необхідно дивитися статут, щоб переконатися, що немає обмежень на розпорядження нерухомим майном. Треба оцінити крупність угоди (про зацікавленість не кажу). Відповідно, перевірити наявність корпоративного схвалення.

Якщо об'єкт в іпотеці, то попросіть згоду заставодержателя, інакше разом з реалізацією заставленого майна припиниться і ваша оренда.

Судова практика ВСУ з приводу договору оренди.

Із правової природи договору оренди нерухомого майна вбачається, що фактичне користування майном на підставі договору оренди у разі визнання його недійсним унеможливлює застосування наслідків недійсності правочину відповідно до ст. 216 ЦК України, оскільки використання майна — «річ» безповоротна і відновити первісне положення сторін практично неможливо. Тому, визнаючи договір оренди недійсним, необхідно серед іншого встановити обставини, пов'язані з виконанням договору, та визначити момент, з якого вважаються припиненими зобов'язання за цим договором.


Згідно з ч. 1 ст. 236 цього Кодексу нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, вважається таким з моменту його вчинення. Разом із тим ч. 3 ст. 207 ГК України передбачено, що господарське зобов'язання, визнане судом недійсним, також вважається недійсним з моменту його виникнення. Якщо ж за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним з моменту його виникнення і припиняється на майбутнє, а не з моменту укладення. Фактичне користування майном на підставі договору оренди у разі його недійсності унеможливлює проведення між сторонами двосторонньої реституції, тому такий договір судом має бути визнано недійсним і припинено лише на майбутнє, а не з моменту укладення (постанова Верховного Суду України від 1 липня 2015 р. у справі № 3 195гс15).

 

фото 5Партнер, адвокат, к.ю.н.
Майоров Василь


Юридична компанія «Майоров, Нерсесян та партнери»
Адреса: м. Київ, вул. В. Житомирська, 15


тел. 044-228-29-96 (з 10:00 до 18:00)
тел (VIBER) 063-595-87-10


Skype: mayorovgroup

Партнери

1Нотаріус Марина Михайлівна
067-980-54-74

2Арбітражний керуючий
066-725-72-85