Smaller Default Larger

Як убезпечити себе від шахраїв при купівлі квартири (Адвокат з нерухомості)

IMG 0321Скільки існує закон, стільки ж існують і люди, які обходять його самими витонченими способами. В арсеналі професійних шахраїв в сфері нерухомості величезна кількість прийомів. Вони можуть використовувати підставних осіб, підкуповувати нотаріусів, складати брехливі договори в свою користь, запросто змінюють не тільки номери квартир на поверсі, а й назву вулиці на будинку. Методи їх обману не стоять на місці і постійно вдосконалюються. Що ж придумають шахраї в наступний раз - передбачити неможливо, але в цій статті ми спробуємо розкрити найпоширеніші техніки обману і розповімо, як захистити себе від аферистів на ринку нерухомості.

 

Найрозповсюдженіша методика шахрайства це отримання прибутку від авансів.

 

 

Починається все досить просто і передбачувано - Ви знаходите оголошення про продаж або оренду об'єкта нерухомості за вельми привабливою ціною. Далі Ви, звичайно ж зустрічаєтеся з господарем квартири, який радо зменшує ціну в Вашу сторону і взагалі справляє враження вкрай чесної, порядної і серйозної людини. На Ваше прохання про надання документів він, швидше за все, надасть Вам копії документів, і на резонне питання про оригінали - запевнить Вас тим, що вони знаходяться в відповідних органах для отримання певних виписок і інших документів для укладення договору купівлі-продажу. Вас неодмінно заспокоять і переконають, що це - звичайна частина процедури, після чого запропонують укласти попередній договір про намір зробити покупку і передати завдаток, в підтвердження Ваших намірів. До питання про розмір авансу шахраї підходять так само нахабно і відповідають, що чим більше завдаток Ви залишите, тим більше шансів у Вас придбати заповітне майно.

Передаючи кошти і підстрахувавшись, взявши з собою свідка, Ви передаєте завдаток і підписуєте договір про намір покупки, встановлюючи термін приблизно в один місяць.


Нотаріуса, у якого Ви повинні узаконити купівлю, вказує продавець, і з'явившись у нього у встановлений час Ви переглядаєте документи на майно та знаходите ряд відмінностей. У прикладу в документах вказана 2х кімнатна квартири, або інша вулиця, на якій розташований об'єкт нерухомості, або і взагалі інший господар. На всі законні питання Вам дадуть тисячу пояснень, про те, що квартира тільки за документами 2х кімнатна, адже реєстратор проводив реєстрацію до того, як в квартирі з'явилася перегородка, або в попередньому документі адресу написали помилково, а господар є братом, який захворів, і взагалі, Ви ж самі бачили квартиру. Зі зрозумілих причин Вам не залишається нічого, крім як відмовитися від угоди і Ви вимагаєте повернення застави.

Тут і вспливають неприємні моменти. Вам доводять, що в тому, що договір не відбувся - Ваша вина, так як Ви відмовляєтеся від придбання квартири. Наслідком про те, що Ви порушили договір про наміри - завдаток повертати Вам ніхто не буде. Звернувшись до суду - Ви дізнаєтеся про те, що договором про наміри неможливо підтвердити факт передачі завдатку, а показання свідка не зважають, оскільки він не міг бачити, скільки саме грошей Ви передавали. Однак з іншого боку теж можуть знайтися свідки, які в свою чергу будуть стверджувати, що ніяких грошей Ви не передавали, а лише відмовилися від покупки зазначеного майна. Зазвичай, поки проходять подібні судові розгляди, виявляється, що господар не є власником майна, а сама квартира, яка вказана в угоді про наміри не існує зовсім.

Така схема дозволяє шахраям всього за місяць заробляти до 40 000 доларів, і при цьому залишатися безкарними. Також звернемо Вашу увагу на те, що це лише начерк схеми і виконавець при бажанні може легко змінювати її компоненти і ускладнювати.

IMG 4981Тепер давайте розглянемо, як же уникнути сумної долі жертви

аферистів

 

1. Як не шкода, але чим привабливіша ціна пропозиції, тим більша ймовірність того, що це пастка.


2. Для перевірки завжди вимагайте тільки оригінали документів. Хоча і тут можуть бути виключення, адже шахраї можуть піти ще далі і підробити оригінали документів.


3. Уважно вивчіть документи, що засвідчують особу господаря, дізнайтеся точний адресу майна, і чи знаходиться воно за адресою, за якою Ви проводили огляд.


4. Уточніть інформацію про агенцію яке займається нерухомістю, якщо така присутня, які об'єкти були відчужені завдяки ній, можете навіть вимагати документи про існування агенції, наприклад виписку з реєстрації.


5. Складаючи договір про намір - зверніть увагу на всі подробиці, дрібниць у цій справі бути не повинно. Простежте відповідність імені власника, адреси, відповідальність, наступаючу при невиконанні умов, терміни складання договору.


6. Вибираючи нотаріуса краще запропонуйте свого, якому Ви можете довіряти.


7. При передачі завдатку візьміть кілька свідків, а гроші переводьте тільки на розрахунковий рахунок з попередньою перевіркою реквізитів і не забудьте зберегти квитанцію, або беріть розписку про отримання авансу з власника майна.


8. Звичайно ж, при дотриманні Вами цих спроб убезпечити себе Ви введете шахрая в нестійке становище і він буде пробувати Вам переконати, що Ви надто недовірливі. Залишайтеся при своєму і не йдіть на поводу.


9. Коли дійде черга до укладення договору купівлі-продажу, знову перевірте всі документи і перечитайте, чи збігається ця інформація з тієї, що містилася в попередньому договорі про наміри.


10. Перевірте всі документи, що засвідчують особу, дізнайтеся у нотаріуса, чи не знаходиться майно в іпотеці, під заставою, арештом, або чи існують треті особи, так само претендують на придбання цього майна.

Якщо ж все в порядку - підписуйте договір і передавайте кошти лише в присутності нотаріуса та свідків.

IMG 0319Інші поради покупцям нерухомості:

 

1. У договорі купівлі-продажу необхідно завжди вказувати реальну ціну квартири. В цьому зацікавлені не тільки продавець квартири, а й покупець. Адже якщо продавець квартири передумає після продажу і вирішити її анулювати (на що він має законне право) суд піде йому на зустріч. Квартира повернеться її минулого власнику, а власник виплатить тільки ту суму, яка вказана в договорі.


2. Надзвичайну уважність варто проявляти при покупці квартири «терміново, за зниженою ціною. Шахраї роблять копії документів на квартиру, яка можливо і належить комусь із них, і вони становлять кілька договорів купівлі-продажу на один об'єкт і отримавши за нього гроші - зникають. Господарем в такому випадку стане той, хто першим зареєструє об'єкт у державного реєстратора.


3. Точно перевіряйте всі реквізити, на жаль, випадки в яких за допомогою підроблених документів продають оренди квартири - досить часто трапляються.


4. Також обчислити афериста можна шляхом перевірки на справжність його документів, що підтверджують особу, в психоневрологічному, наркологічному диспансері за місцем реєстрації. Це досить складний етап перевірки, але якщо особа перебуває на обліку в такому закладі і є недієздатною, то всі операції, укладені нею, не матимуть законних наслідків. Цей пункт стосується і органів опіки, які також можуть вказати на недієздатність покупця або продавця.


5. Важливим пунктом є перевірка сімейного статусу продавця квартири і можливу наявність прав на нерухомість у дружини / чоловіка, дітей. Якщо з продавцем проживають неповнолітні діти - потрібно дізнатися рішення щодо них у комісії з питань опіки, а від чоловіка - дозволу на покупку або відчуження житла.


6. Звертайте увагу і на осіб, які діють по довіреності. Дуже важливо перевірити достовірність довіреності, а ще краще зустрітися з хозяііном і дізнатися, чи дійсно він збирається продавати нерухомість.

 

IMG 4717Ось кілька випадків, в яких довіреність припиняє дію в наступних, важливих для

покупця випадках:

• Закінчення терміну дії довіреності
• Скасування довіреності людиною, який її видавав
• У разі смерті господаря нерухомості
• Оголошення господаря недієздатним, обмежено дієздатним або зниклим безвісти

Також рекомендуємо Вам витратити сили і перевірити квартиру в органі державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Перевірка нерухомості в державній установі необхідна, щоб отримати відомості про попередні господарів житла.

Якщо квартира коли небудь брала участь у процедурі обміну - необхідно уточнити, чи були задоволені сторони при здійсненні обміну.


Якщо квартира продається спадкоємцем - особлива увага варто приділити терміну вступу господаря у спадок і його родинні зв'язки.


Також варто бути гранично обережним, якщо смерть попереднього господаря була насильницькою.
Завжди запитуйте кількість прописаних в квартирі людей.


Уточнюйте, чи не порушуються права людей, які проживали в цій квартирі раніше.

Відносно фінансової безпеки - варто перевірити, чи немає заборгованості по комунальних послуг та рахунками.


І наостанок, цікавий і важливий аспект - якщо продавець заявить у суді, що грошей у нього немає, наприклад - вкрали, він буде повертати їх частинами, що не більше 30% від зарплати (офіційної, звичайно ж). У такому випадку варто запастися терпінням, адже такі виплати будуть тривати нескінченно довго.

Завжди дотримуйтесь порад професіоналів і відстоюйте свої права. Краще раз звернутися до фахівців і все перевірити, ніж довго шкодувати, ставши жертвою шахраїв.

Партнер, адвокат, к.ю.н.
Майоров Василь


Юридична компанія «Майоров, Нерсесян та партнери»
Адреса: м. Київ, вул. В. Житомирська, 15


тел. 044-228-29-96 (з 10:00 до 18:00)
тел (VIBER) 063-595-87-10


Skype: mayorovgroup

Партнери

1Нотаріус Марина Михайлівна
067-980-54-74

2Арбітражний керуючий
066-725-72-85